Hoy en día en México, muchos propietarios de inmuebles se encuentran en incertidumbre respecto a su patrimonio. La Ley Federal de Extinción de Dominio fue abrogada con motivo de la publicación del día 9 de agosto de 2019 de la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio, que la sustituye; entrando en vigor al día posterior de su publicación, esto con el fin de otorgar, a nivel estatal y federal, certeza y uniformidad en este tema.

“Esta nueva ley abroga la anterior y también todas las demás normas expedidas por los estados en materia de extinción de dominio y cualquier otra disposición incluida en relación con otras leyes, reglamentos o disposiciones administrativas que se opongan a la actual […] Asimismo, busca homologar y generar un cuerpo de legislación único en esta materia a nivel nacional”, expresa, Juan Bernardo García Garza, Abogado, Socio y Chair de LATAM del Grupo Inmobiliario de la Firma Baker McKenzie.

UNA DEFINICIÓN

La “Extinción de Dominio” bajo la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio pueden implicar la pérdida de los derechos que tiene una persona sobre los bienes, “declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestaciones, ni compensación alguna para su propietario o para quien se ostente o comporte como tal”, denota la presente norma.

ANTECEDENTES

A manera de contexto, un bien se refiere a todas las cosas identificadas en el Código Civil Federal y en el de las Entidades Federativas correspondientes, que estén dentro del comercio. En el caso de los bienes inmuebles, la ley dice que aquellos que hayan sido utilizados en algún acto ilícito, el dueño corre el riesgo de perder los derechos de su propiedad u alguna otra facultad real agregada al dominio, sin pago de indemnización de ninguna naturaleza, así lo declara Ignacio Morales Lechuga, Abogado y Notario 116 de la Ciudad de México.

Cabe señalar que esta ley es reglamentaria del Artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, donde se menciona que en ciertos casos la comisión de ilícitos en bienes inmuebles se procederá a la extinción de dominio, aunque ésta señala que queda prohibido la confiscación de pertenencias. “Muchos abogados consideramos que esta nueva ley tiene aristas de inconstitucionalidad, y sin duda se podría controvertir su aplicación en juicio de amparo contra su primer acto de aplicación, con buenas posibilidades de ganar en ciertos casos”, explica García Garza.

SENTIDO DE ESTA LEY

Se debe tener en cuenta que tanto las propiedades, que se les haya realizado la extinción de dominio, como sus productos, rendimientos, frutos y accesorios serán administradas por el Instituto de Administración de Bienes y Activos, y las autoridades competentes de las Entidades Federativas correspondientes. La extinción de dominio se aplicará a delitos realizados por servidores públicos, robo de vehículos, de hidrocarburos, petrolíferos, petroquímicos, contra la salud, delincuencia organizada, secuestro, corrupción, trata de personas, encubrimiento, recursos de procedencia ilícita y extorsión. Es decir, “si el bien se adquirió con productos de secuestros o de narcotráfico, al igual que fuese utilizado para cometer hechos ilícitos, la extensión de dominio aplica”, comenta Morales Lechuga.

PROCESO JURISDICCIONAL DE NATURALEZA CIVIL, PERO POR VIA M.P.

Para determinar que la propiedad fue adquirida o usada de manera legal o ilegal se hará un proceso jurisdiccional de naturaleza civil, de carácter patrimonial y con prevalencia a la oralidad, mediante una vía especial por el Ministerio Público (MP), menciona el Artículo 8 de la Ley.

Por lo que el MP deberá recabar información como: carpetas de investigación, averiguaciones previas, juicios penales en trámite, al igual que cualquier otro informe que contenga datos o indicios para sustentar por qué se aplicó la extinción de dominio. De igual forma, el MP podrá desistirse de la acción de confiscación en cualquier momento, siempre y cuando sea justificada, antes de que se emita sentencia. Además, podrá renunciar a ciertos bienes. Ambos casos previos al acuerdo del Fiscal o del servidor público en quien delegue la facultad (Artículo 10).

Cabe destacar que si la persona fallece y se encuentra sujeta a una investigación o en un proceso penal, la acción de extinción de dominio continuará y sus consecuencias subsisten aún en contra de los herederos, legatarios, causahabientes y cualquier otra figura análoga que alegue derechos sobre los bienes sujetos a la extinción de dominio (Artículo 13). Esto se debe a que “esta acción es de naturaleza civil y efectivamente va en contra de las propiedades y los bienes; y la acción penal va en contra de las personas o lo individuos, lo cual sería un proceso relacionado, peor por aparte”, explica García Garza.

PROCESO RESOLUTORIO

En el caso de que el propietario haya perdido los derechos del inmueble por la aplicación de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, pero su bien fue comprado o rentado de manera lícita, el dueño tendrá que comprobar y acreditar su ‘buena fe’.

De acuerdo con la Fracción III del Artículo 2 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, se entenderá por ‘buena fe’ a una conducta diligente y prudente exenta de culpa en todo acto o negocio jurídico relacionado con los bienes. Esta ‘buena fe’ se acredita de diversas maneras, incluyendo con el título de propiedad con fecha anterior a los hechos ilícitos que así se investiguen, es decir, la autoridad necesita que exista fecha cierta en el título; igualmente se exige el estar al corriente pago de impuestos, entre otros factores.

También, se indica que, si el inmueble fue rentado, se debe mostrar el contrato de arrendamiento; en caso de no contar con el convenio, el arrendador tendrá que comprobar que está inscrito en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) como causantes de ingresos por el alquiler de la propiedad, es decir, la prestación temporal de uso y goce del patrimonio.

QUE SE RECOMIENDA

Ante esta situación, Morales Lechuga recomienda que se debe escriturar y certificar el contrato de arrendamiento e inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes, “si no está inscrito costará mucho trabajo demostrar que el arrendador no sabía y que se obró con ‘buena fe’, [cabe mencionar] que el casero no tiene derecho de ingresar a la propiedad cuando está se encuentra rentada porque si lo llega a hacer sería un allanamiento de morada o un despojo y puede causar una acusación penal”.

ADEMÁS SE SUGIERE

Asimismo, sugiere que en caso de que el arrendador conozca que su inquilino usa el domicilio para cometer delitos y no para uso y goce lícito, haga una denuncia anónima vía telefónica, ya que en la llamada le proporcionarán un número de clave con el que puede comprobar que dio aviso oportuno a las autoridades.

Por su parte, García Garza expresa que, en todo caso, incluyendo por ejemplo el vivir en un estado diferente a donde se ubica la propiedad, se debe contar con una evidencia de que se tuvo un impedimento real para conocer que el inmueble se estaba utilizando de una manera indebida. Este tipo de defensas pueden utilizarse para que no se aplique la nueva ley en perjuicio del propietario de los bienes que se sujeten a la acción de extinción de dominio.

También, se pueden utilizar testigos, pruebas periciales, fotografías, escritos o notas taquigráficas, así como todo aquel elemento aportado por la ciencia para demostrar la ‘buena fe’. (Artículo 15).

VENTA ANTICIPADA DEL INMUEBLE

Si bien es cierto que uno de los objetivos de esta ley es poner a disposición los bienes confiscados a las dependencias o programas sociales, con el fin de que estos puedan aportar algo para un beneficio común, también es una realidad que ha tenido con inquietud a propietarios porque sus inmuebles podrán ser vendidos anticipadamente, basado en que el Gobierno considera que la administración o custodia resulte incosteable o cause perjuicios al erario.

Morales Lechuga, comenta que todos los bienes perecederos pueden venderse basado en su carácter efímero, pero que un inmueble se vende anticipadamente bajo el argumento de que la administración es muy costosa, no debería permitirse.

NO SE RECOMIENDA VENDER

En contraste Jordi Greenham, CEO & CoFounder Homie, menciona que esta acción de vender el inmueble es algo incorrecto y que no debería consentir, “no es el Estado de Derecho como debería de ser, lo correcto sería, inclusive, si esa propiedad pudiera ser sujeta a extinción de dominio, se tenga el derecho a defenderla”.

Por otro lado, García Garza expresa que este tema ha causado muchas dudas, pero que al final no procede en todas las circunstancias ya que no se aplicará de manera automática con todos los inmuebles y sólo procede en ciertos casos especiales establecidos en la ley, y que el motivo de generar la posibilidad de una venta anticipada es dado que “la autoridad busca poder aplicar la extinción de dominio lo más rápido posible para poder usar, administrar o aprovechar los bienes para programas sociales o políticas públicas prioritarias que pudiera tener el gobierno en ese momento o hacer uso del dinero derivado de la venta para destinarlo a este tipo de proyectos y generar un bien social”.

En caso de que la propiedad haya sido vendida y esta no fuera usada para delitos, se le devolverá al dueño el dinero obtenido por la venta, cabe señalar que se le hará un descuento por gastos de administración, conservación, mantenimiento, valuación, etc., informa el Notario Morales Lechuga.

PROCESO EN LA RENTA DEL INMUEBLE

De acuerdo con el Informe del Mercado Inmobiliario 2018 de Lamudi, las entidades federativas con mayor preferencia a la renta son Ciudad de México, Querétaro, Estado de México, Puebla y Nuevo León con 20.6%, 11.9%, 10.7%, 7.9% y 6.8%, respectivamente. Ante esta afluencia de alquiler, los especialistas proponen al titular realizar una investigación minuciosa sobre el inquilino para que este conozca y sepa quién es la persona que hará uso de su inmueble.

García Garza de Baker McKenzie, aconseja a las personas que se dediquen a los negocios inmobiliarios (ya sean en adquisición, desarrollo o arrendamiento) generen un plan de prevención, de la misma manera, se debe robustecer las políticas de revisión, due diligence y KCY para conocer a su cliente o a su arrendatario. Hay que hacer una diligencia debida profesional, como por ejemplo los que realiza Baker McKenzie, para poder demostrar la procedencia lícita de los bienes y documentar los actos jurídicos a través de contratos en donde tengamos claramente identificadas a las partes (los KYC toman mayor relevancia), se cuente con el original de estos documentos y exista fecha cierta (escritura pública, ratificación de firmas, se paguen los impuestos y se inscriban en el registro público los actos que necesiten inscribirse).

De acuerdo con Jordi Greenham adicionalmente se debe realizar una minuciosa investigación; como, por ejemplo, la que realiza Homie de verificar el historial crediticio del solicitante, su perfil académico, si cuenta con alguna demanda (mercantil, penal o civil). Además, el portal realiza amplia lista con el origen de los fondos generados mediante el ejercicio de actividades ilegales. “Contamos con una elaborada y profunda investigación para garantizar que la persona tenga la posibilidad de pagar, de igual modo que cuente con comportamientos crediticios positivos, [pero esta inspección] sirve también para evitar posibles riesgos en ese sentido”.

De esta manera recomienda a los arrendatarios cuenten con una certeza de la renta de su propiedad para que no represente un riesgo; además de tener un contrato que esté bien elaborado para la defensa del dueño, asimismo conocer las normas y reglas de este convenio que están firmando.

Debido a las normas de seguridad que Homie ha elaborado en sus más de 2,500 arrendamientos, que han realizado en tres años, no se han suscrito un escenario de Extinción de Dominio.

CONCLUSIÓN

En conclusión, como bien es sabido la Ley Nacional de Extinción de Dominio tiene muy poco de haber entrado en vigor así que es una realidad que ha preocupado a dueños y especialistas del sector, a causa de que es un riesgo tanto para el propietario como para el inmueble.

 “Tal vez estuvo mal implementada porque permite omitir ciertos procedimientos […] pueden llegar a ejecutar el proceso de forma más rápida para adjudicarse el inmueble y subastar; y que la persona [a juicio] no tenga una defensa bien elaborada; sin embargo, lo correcto es el deber ser de las cosas, si un inmueble se llega a relacionar con algún tipo de delito, también el propietario tiene cierta responsabilidad por no haber realizado una meticulosa investigación”, expresa Greenham.

Ante esta situación el Gobierno Federal tiene que trabajar para brindar seguridad a los dueños o futuros compradores, así como a arrendadores que quieran invertir en bienes inmuebles.

Ignacio Morales Lechuga, sugiere que en el momento en que haya una consulta nacional se haga mención sobre los siguientes temas: que se respete la ‘buena fe’; que la presunción de inocencia se conserve en materia civil y penal; y que la venta de los inmuebles no sea anticipada.

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Cortesía de la revista inmobiliare, Escribe RUBI TAPIA RAMÍREZ, AyS Consultores agradece su colaboración.

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